听风辩势∣正本清源“房屋养老金” 助力城市健康发展！

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正本(běn)清(qīng)源“房(fáng)屋养老(lǎo)金”

助(zhù)力城(chéng)市健康发(fā)展

缘起

2024年8月20日，上海(hǎi)市(shì)第十六届人大常委会第十(shí)五次扩大会(huì)议上，龚正市长具体介绍了深入(rù)推进改革开放、培育发展新质(zhì)生产力、深(shēn)入推(tuī)进长三角一体化发展、深化人民城市建设等方面工作(zuò)。其中，提到房屋养老金制(zhì)度，主要服务于(yú)房屋体(tǐ)检、房(fáng)屋保险以及房屋“小修小补”的支付。上海考虑分两步(bù)推(tuī)进：第一步，今年先行(xíng)在浦东等区开(kāi)展试点(diǎn)；第(dì)二步(bù)，在试点基础上，明(míng)年全市(shì)推开(kāi)。

背景(jǐn听风辩势∣正本清源“房屋养老金” 助力城市健康发展！g)&逻辑

中国城市化阶段呼唤“住房养老金”制度

自1978年改革开放以来，中国城镇(zhèn)化进(jìn)程历经40多年快速发展，取得了举(jǔ)世(shì)瞩目(mù)的(de)成就。2023年，我(wǒ)国常住人口城镇化率达到了66.16%，提前实(shí)现了“十四五”规(guī)划目标。对照(zhào)城镇(zhèn)化(huà)国际指标看，我国城镇化已进入“下(xià)半场”，从无到有，从有到优，在(zài)提升(shēng)城镇化质量水平上，依然有很大的(de)发(fā)展空间。近年来，学界等(děng)社会群体(tǐ)关于建立“房屋养老金”（或称“住房养老金”）制度的呼声(shēng)越来越高，以提升居民的居(jū)住品质和住房可持续发展。“住房养老(lǎo)金”的本质是一种长期(qī)住(zhù)房(fáng)储蓄投资机制，旨在为(wèi)房屋(wū)的(de)维修、更新改造以及未来的(de)重建提(tí)供资(zī)金保障。我国存量房检测和(hé)工程保险市场规(guī)模超千亿，房屋(wū)养老金制度的建立和完善有望加速已售房屋检测和工程质量潜在缺陷保险（IDI）等业务需求放量。

“中国方案(àn)”可借鉴“他山之石”

“住房养老金”的概念源(yuán)于国外，美(měi)国、新加坡、日(rì)本等国家(jiā)都建立了比较完善的住房养老金制度，对探索适合中国国(guó)情的(de)住房养老金制度具有参(cān)考(kǎo)价值。1977年美国颁(bān)布《统一区分所有物(wù)业(yè)权法(fǎ)》，其物业(yè)管理通常由(yóu)专业物(wù)管公司或业主(zhǔ)协会负责。房屋(wū)维护资金由业(yè)主缴纳，通常包括物业保养费和维修(xiū)准备金，后者类(lèi)似中国已实行的住宅维修基金。美国业主协会每年编(biān)制预算方案时，会考虑业主承受力和周边物业情况。美国业主协会通常会(huì)购买物业保险，为物业提供全面保障，结合(hé)信托基金等措施从而使物业保值增值(zhí)，维护全体业主利益。新加坡“备(bèi)用金”制度来(lái)源(yuán)于1968年制定的《地契分层法令》，住宅小区管理费中包含维修资(zī)金，此外，新加坡政府也会将部分城市建设费投(tóu)入住宅小(xiǎo)区的(de)维护和管理。日本(běn)为住宅维修专门(mén)设立了修缮积立金制(zhì)度，分长期(qī)维护、紧急维修两类，一般由业主委员(yuán)会(huì)决定，并选定有能力的管理公司进行(xíng)监管(guǎn)。各国“住房养老金”制度下(xià)更新后的老旧社区房地产价值与税(shuì)收提升，形成良性(xìng)循(xún)环，最终通(tōng)过这一制度使得城市住宅保值增值，得以(yǐ)健康持续发展。

中国(guó)在已有“个人账户”基(jī)础上将聚焦“公共账户”建立(lì)

24年8月23日住建(jiàn)副部长(zhǎng)董建国在“推动高(gāo)质量发展”系列发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，构建全生命周期的(de)房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正在开展试点。以(yǐ)上(shàng)海为例，今(jīn)年(nián)将于浦东新区先行试点，明年全市(shì)铺开。我国房(fáng)屋养老金分为公共账户(hù)和个人账户。现行(xíng)房(fáng)屋养老金（个(gè)人(rén)账(zhàng)户）主(zhǔ)要指住宅专项维修资金，系居民购房办理(lǐ)房屋产权证时必须(xū)缴纳的费用，目前全国(guó)结余超1万亿元。此次建立的房屋(wū)养老(lǎo)金制度(dù)主要使(shǐ)用公共资(zī)金建立公共(gòng)账户，按照“不增加个人负担、不减(jiǎn)损个(gè)人权益(yì)”的原则，由地方政(zhèng)府探索资金筹集渠道，潜在(zài)资金来源包括地方财政补贴、土地出让金按比(bǐ)例拨付、住房公积金(jīn)增(zēng)值收益分(fēn)配等，旨在弥补个人账户资金规模有限、提取流程繁琐的制度短板，有望为存(cún)量房安全体检(jiǎn)、安全管理、维修更新(xīn)补(bǔ)助提供稳定资金池。

催化引擎

中(zhōng)国(guó)经济或行业(yè)复苏超预期

房屋养老金制度试(shì)点落地超预期

“公共账户”进程超预期等

风险提示

宏观经济(jì)复苏不及预期；
市场(chǎng)需(xū)求不及预期(qī)；
制度建设(shè)不及(jí)预(yù)期；
政策试(shì)点落地不及预期等。

本文内容编辑：江浩登记(jì)编(biān)号：S1130517110002

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（转自(zì)：国金证券第5小(xiǎo)时）

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